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《物权法》的预告登记制度将更好的遏制“一房多卖”的现象

 

背景介绍:

  在商品房或二手房买卖中,由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差,不良房产商或房东一房多卖,最后也许只有出价最高的买受者得到了产权证,更有甚者,出卖方一房多卖之后就“逃之夭夭”使得部分买房人的利益受到极大损害。

  实案回放:2006年张先生想购买一套三居室的大房子把父母接来一起生活,在网上找到了出卖三居室的李先生,李先生的房子地段、布局、以及报价都符合张先生的要求,为了,防止上当受骗张先生还做了大量的调查,包括到房管部门查询房主的真实登记情况和与街坊邻居聊天,确保出卖方的房屋没有任何瑕疵,而且,出卖方也有稳定的工作,张先生才放心的和李先生签定了买房合同,住进房子的同时也把一百多万元钱给了李先生,实际操作中一切还都顺利,张先生也就慢慢放下了紧张的心情,又由于买完房子后工作就一直很忙,所以,张先生也就没有急着和李先生办理过户手续,过了半年时间,李先生找到张先生说房子不想卖给张先生了,要把他的钱全部退给他并可以给他一定的搬家损失,张先生当然不能同意他的要求,并且,还要求李先生马上和他去办理过户手续,这时,李先生才告诉他,李先生已经把这套房子又卖给王女士了,并且已经办理了过户手续,现在这套房子已经在王女士名下了,(原来是李先生卖完房子后就觉得房子卖的太便宜了,后来,随着北京的房价越来越高,李先生就以更高的价格把房子卖给了王女士,而王女士买房时也并不知道张先生已经先买了此房,并且,双方一起到房管部门很顺利的就办完了过户手续,之后,王女士才交的另一半房款,)为此,三方发生纠纷并诉诸法院。

  法院判决:善意第三人王女士因为买房时没有过错,并且房屋的产权已经过户到王女士名下,所以,王女士和李先生的买卖房屋合同有效,该套房屋归王女士所有;而张先生和李先生所签定的合同虽然也有一定的效力,但是,因为不能对抗善意的第三人,而且也已经无法履行了,故由违约方李先生退还全部购房款并赔偿张先生因此而产生的损失(因为他们双方在合同中没有约定高额违约金,所以,法院只能依据张先生实际发生的损失判决,但实际损失数额往往都不多)。

  郭新文律师评析:就本案而言,张先生的损失还不算大,现实生活中,一房多卖的现象还是很多的,给当事人造成的损失都是巨大的,而且,涉及刑事诈骗的现实案例也时有发生,那样的情况带给当事人的可能就是灭顶之灾。

  为了遏止“一房多卖”的现象更多的发生,我国政府已经采取了很多措施予以防范,包括这次物权法的制定,《物权法》第二十条规定:“ 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

  预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”(2007年10月1日起施行)。

  通过以上我们看出,如果张先生依据和李先生所签定买房合同依照物权法的规定,到房管部门进行了预告登记,那么,经过预告登记的这套三居室,在没有张先生的同意下,李先生就不可能再把房屋过户给其他第三人,房管登记部门在没有张先生的同意下也不会给王女士办理过户了,这样,双方所签订的房屋买卖合同就可以继续履行了,但是,也要提醒广大市民,要在自能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记(也就是尽快办理过户手续),否则,预告登记失效,你的合法权利又要承担不必要的风险了。

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