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背景介绍：

　　在商品房或二手房买卖中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良房产商或房东一房多卖，最后也许只有出价最高的买受者得到了产权证，更有甚者，出卖方一房多卖之后就“逃之夭夭”使得部分买房人的利益受到极大损害。

　　实案回放：2006年张先生想购买一套三居室的大房子把父母接来一起生活，在网上找到了出卖三居室的李先生，李先生的房子地段、布局、以及报价都符合张先生的要求，为了，防止上当受骗张先生还做了大量的调查，包括到房管部门查询房主的真实登记情况和与街坊邻居聊天，确保出卖方的房屋没有任何瑕疵，而且，出卖方也有稳定的工作，张先生才放心的和李先生签定了买房合同，住进房子的同时也把一百多万元钱给了李先生，实际操作中一切还都顺利，张先生也就慢慢放下了紧张的心情，又由于买完房子后工作就一直很忙，所以，张先生也就没有急着和李先生办理过户手续，过了半年时间，李先生找到张先生说房子不想卖给张先生了，要把他的钱全部退给他并可以给他一定的搬家损失，张先生当然不能同意他的要求，并且，还要求李先生马上和他去办理过户手续，这时，李先生才告诉他，李先生已经把这套房子又卖给王女士了，并且已经办理了过户手续，现在这套房子已经在王女士名下了，（原来是李先生卖完房子后就觉得房子卖的太便宜了，后来，随着北京的房价越来越高，李先生就以更高的价格把房子卖给了王女士，而王女士买房时也并不知道张先生已经先买了此房，并且，双方一起到房管部门很顺利的就办完了过户手续，之后，王女士才交的另一半房款，）为此，三方发生纠纷并诉诸法院。

　　法院判决：善意第三人王女士因为买房时没有过错，并且房屋的产权已经过户到王女士名下，所以，王女士和李先生的买卖房屋合同有效，该套房屋归王女士所有；而张先生和李先生所签定的合同虽然也有一定的效力，但是，因为不能对抗善意的第三人，而且也已经无法履行了，故由违约方李先生退还全部购房款并赔偿张先生因此而产生的损失（因为他们双方在合同中没有约定高额违约金，所以，法院只能依据张先生实际发生的损失判决，但实际损失数额往往都不多）。

　　郭新文律师评析：就本案而言，张先生的损失还不算大，现实生活中，一房多卖的现象还是很多的，给当事人造成的损失都是巨大的，而且，涉及刑事诈骗的现实案例也时有发生，那样的情况带给当事人的可能就是灭顶之灾。

　　为了遏止“一房多卖”的现象更多的发生，我国政府已经采取了很多措施予以防范，包括这次物权法的制定，《物权法》第二十条规定：“　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”（2007年10月1日起施行）。

　　通过以上我们看出，如果张先生依据和李先生所签定买房合同依照物权法的规定，到房管部门进行了预告登记，那么，经过预告登记的这套三居室，在没有张先生的同意下，李先生就不可能再把房屋过户给其他第三人，房管登记部门在没有张先生的同意下也不会给王女士办理过户了，这样，双方所签订的房屋买卖合同就可以继续履行了，但是，也要提醒广大市民，要在自能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记（也就是尽快办理过户手续），否则，预告登记失效，你的合法权利又要承担不必要的风险了。